Co potrzebne do kredytu deweloperskiego? – Kredyt dla dewelopera
O tym, jakie dokumenty dołączyć ma do kredytu deweloperskiego wnioskodawca, decydują między innymi zapisy obowiązujących ustaw, a także polityka poszczególnych banków w kwestii udzielania takiego wsparcia przedsiębiorcom. Wymogi banków dotyczą zarówno inwestora, jak też nieruchomości, które mają docelowo powstać na danym terenie. Jeżeli dopełnione zostaną wszystkie kwestie formalne, można liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku i uzyskanie wsparcia w oczekiwanej kwocie.
Kluczowa kwestia – sytuacja finansowa inwestora
Wiarygodność wykonawcy oceniana jest między innymi na podstawie aktualnego statusu finansowego, prognoz i oszczędności. W przypadku kredytu dla deweloperów ma to szczególnie istotne znaczenie, gdy dana inwestycja finansowana jest z znacznym stopniu ze środków banku. Dotychczasowa i obecna płynność finansowa oraz wkład własny stanowią minimum. Sprowadzając to do niezbędnej dokumentacji, przygotować należy:
- sprawozdanie finansowe – zestawienie bilansu, rachunku zysków i strat oraz wykaz przepływów pieniężnych (tzw. cash flow); w kontekście takich kredytów istotny jest zwłaszcza cash flow, ponieważ obrazuje potencjał przedsiębiorcy w zakresie spłacania zobowiązań, ewentualnie także odzyskiwania długów;
- prognozy finansowe – rokowania na okres co najmniej do zakończenia danej inwestycji; prognozy takie zawierają szacowany przychód inwestora, poziom EBIT, czyli zysku operacyjnego przed opodatkowaniem;
- dokumenty z innych banków – wyciągi finansowe z kont bankowych, jeżeli są założone w bankach innych niż udzielający kredytu, informacje o spłacanych aktualnie kredytach, historia spłaconych zadłużeń.
Uporządkowane dokumenty od dewelopera oraz prowadzone na bieżąco analizy, zestawienia i bilanse usprawniają proces przygotowania wszystkich dokumentów. Warto zadbać o to już na początku prowadzenia działalności z pomocą doradcy finansowego.
Informacje o deweloperze i o inwestycji w jednym, czyli biznesplan developera
Kolejnym po wyżej wymienionych dokumentach jest biznesplan, którego zawartość powinna być odpowiednio opracowana pod kątem danej realizacji. Jest to zbiór informacji dotyczących działania firmy deweloperskiej: jej potencjału, głównych konkurentów na danym rynku, potencjalnych klientów na określone nieruchomości. Zawiera również analizę ewentualnych ograniczeń organizacyjnych (na przykład brak możliwości szybszego zakończenia prac ze względu na ograniczoną liczbę wyspecjalizowanych pracowników w ekipach wykonawczych) i innych.
Oprócz części informującej o przedsiębiorstwie deweloperskim niezbędna jest też część dotycząca samej inwestycji. Należy tutaj określić rodzaj inwestycji, cel jej powstania, zasadność wznoszenia nieruchomości w danej lokalizacji. Trzeba także udokumentować stan prawny działki oraz pozwolenie na budowę.
Dane dotyczące inwestycji w operacie szacunkowym
Na moim blogu pojawiał się już kilkukrotnie wątek operatu szacunkowego, gdy mowa o finansowaniu biznesu. Celem tworzenia operatu szacunkowego w kontekście kredytu dla deweloperów jest ukazanie potencjału danej inwestycji w perspektywie czasu. Oznacza to, że istotne są dane dotyczące aktualnej wartości działki oraz porównanie tej wartości z prognozowanym zyskiem po zakończeniu inwestycji, czyli po sprzedaży wszystkich lokali, domów czy obiektów.
Aspekt szacowania można przedstawić na przykładzie cen. W dokumencie tym należy zawrzeć jedynie obiektywne dane, lecz finalnie cena transakcyjna może różnić się od ceny rynkowej. Celem jest zatem na etapie powstawania dokumentu określenie najbardziej prawdopodobnej kwoty sprzedaży na wolnym rynku. W momencie sprzedaży natomiast pojawić się mogą dodatkowe okoliczności, na przykład ceny promocyjne ostatnich wolnych mieszkań w danym obiekcie.
Komplet dokumentów, aby móc skorzystać z dodatkowych udogodnień
Przed złożeniem wniosku o kredyt deweloperski należy upewnić się, czy przygotowane zostały wszystkie niezbędne dokumenty. Podsumowując zestawienie z tego artykułu, będą to:
- dokumenty dotyczące finansów dewelopera obecnie i w przeszłości,
- prognozy uwzględniające możliwości rozwoju firmy na danym rynku w branży deweloperskiej,
- wyciągi z innych banków, jeżeli wykonawca korzysta z ich usług lub wcześniej miał tam rachunek czy kredyt,
- profesjonalnie przygotowany biznesplan, łączący w sobie dane dotyczące dewelopera oraz przyszłej inwestycji,
- operat szacunkowy tworzony w celu ukazania wartości danej inwestycji w oparciu o realia rynkowe, z uwzględnieniem możliwych przyszłych tendencji.
Gdy bank uzna wnioskodawcę za wiarygodnego, może udostępnić korzystne rozwiązania na czas spłaty kredytu. Przykładem takich udogodnień jest możliwość finansowania podatku VAT w kredycie oraz tzw. kosztów miękkich, do których zalicza się również koszt przygotowania poszczególnych dokumentów.
Równie ważną korzyścią może być oprocentowanie zmienne, którego wysokość zależy od stopy referencyjnej NBP oraz marży naliczanej przez bank. Dawniej oprocentowanie zmienne na polskim rynku międzybankowym wiązało się z większym ryzykiem. Jeszcze kilkanaście lat temu WIBOR 3M (skrót od: Warsaw Interbank Offered Rate), czyli wskaźnik oznaczający, że bank aktualizuje wysokość oprocentowania co 3 miesiące, wynosił 18%.
Na podstawie WIBOR banki będące w tym panelu udzielają sobie wzajemnie pożyczek, co finalnie ma znaczenie również dla kredytobiorców. Z biegiem lat wskaźnik ten notował mniejsze lub większe wahania. Od początku 2015 r. jest on natomiast niski, a obecnie wykazuje bardzo niskie wartości, w dniu 18.08.2021 r. wynosi 0,21%.
Doradzam, jakie dokumenty do kredytu deweloperskiego należy przygotować
W codziennej pracy doradcy finansowego dla firm współpracuję z deweloperami, którym zależy na kwestiach formalnych względem banku i możliwie szybkim otrzymaniu kredytu. Znajomość aktualnych procedur w poszczególnych bankach, a także obowiązujących norm prawnych sprawia, że moja pomoc jest wszechstronna. Aspekt praktyczny to między innymi przygotowywanie biznesplanów oraz sprawozdań finansowych, a wcześniej – wskazywanie możliwości poprawy zdolności kredytowej.
Kontaktując się ze mną możecie Państwo zyskać wsparcie na cały czas trwania danej inwestycji lub w dalszej perspektywie wybrać stałą współpracę odnośnie dbania o płynność finansową firmy, pozyskiwania dofinansowań, zarządzania firmowym kapitałem obrotowym.