W kwestii kredytów deweloperskich warunki otrzymania takiego wsparcia finansowego należy poznać przed składaniem wniosku do banku. Przygotowanie niezbędnej dokumentacji, w tym biznesplanu, jest zaledwie częścią wymagań stawianych zwykle kredytobiorcom. Tak jak we wszystkich kwestiach finansowych, tak i tutaj finansowanie biznesu jest wielowątkowe. Co zatem może mieć kluczowe znaczenie?
Wymogi najbardziej oczywiste, czyli zdolność kredytowa i wkład własny
Jak wspominałem już wielokrotnie na moim blogu doradcy finansowego, kluczowa jest zdolność kredytowa, która wynika z rentowności projektu kredytowanego. Bank sprawdza, czy dana inwestycja jest rentowna i czy ma szanse na powodzenie zarówno pod kątem kosztów (zakładane koszty powinny gwarantować wybudowanie inwestycji) jak i przychodów (zakładana cena sprzedaży powinna mieć uzasadnienie w cenach rynkowych oraz w jakości budowanej nieruchomości).
Każda instytucja finansowa – banki w przypadku kredytów, firmy pożyczkowe udzielające pożyczek i inne – sprawdza, czy firma składająca wniosek ma obecnie środki oraz potencjał na przyszłość, aby terminowo spłacać zaciągnięte zobowiązania.
Istotna jest historia firmy, czas jej obecności na rynku, regularne wpływy na rachunku firmowym, dochody oraz przychody. Jeżeli na dany moment sytuacja finansowa wymaga poprawy, warto wstrzymać się ze składaniem wniosku i przeznaczyć kilka miesięcy na uporządkowanie kwestii finansowych, rezygnację z debetów. W przypadku trudności z egzekwowaniem należności od kontrahentów należy rozważyć usługę faktoringu, która gwarantuje regularne wpływy na firmowe konto.
Wkład własny wynosi zwykle około 25% całej inwestycji, bank kredytuje maksymalnie 75%. Wkład własny liczony jest jako udział kosztów poniesionych do kosztów całkowitych danej inwestycji – jest to wskaźnik LTC (Loan To Cost).
- Przykład: gdy koszt wykonania inwestycji wynosi 10 milionów złotych, to taka kwota będzie brana pod uwagę przez bank w kontekście udzielenia kredytu, a nie na przykład kwota 15 milionów złotych, za jaką łącznie sprzedane zostaną wszystkie nieruchomości wybudowane w ramach danej inwestycji.
- Dla porównania: w kredytach hipotecznych dla osób prywatnych wskaźnikiem jest LTV (Loan To Value), czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości.
Jest to znacząca część, lecz stanowi ważne zabezpieczenie z punktu widzenia banku, buduje wiarygodność dewelopera. Niższy wkład może być zaproponowany firmom o ugruntowanej pozycji na rynku lub gdy planowana inwestycja znajduje się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji.
Zabezpieczeniem jest z reguły działka, na której powstaje inwestycja. Rzadko (głównie w celu obniżenia wymaganej kwoty wkładu własnego) wymagane są w niektórych bankach dodatkowe zabezpieczenia.
W związku z powyższym, jako pierwsze należy przeanalizować:
- opłacalność inwestycji i jej racjonalność w kontekście polityki kredytowej wybranych banków – przy tych samych parametrach jeden bank może odmówić udzielenia kredytu, a inny udzieli go na wnioskowanych warunkach,
- wkład własny w postaci działki oraz środków wydanych na dokumentację projektową,
- sporadycznie inne nieruchomości lub działki jako dodatkowe zabezpieczenie.
Specyfika kredytów deweloperskich jest znacznie bardziej złożona, niezbędne jest przygotowanie dodatkowo operatu szacunkowego, wymogiem koniecznym we wszystkich bankach jest także przedłożenie odpowiednio sporządzonego biznesplanu.
Zasadność tworzenia operatu szacunkowego przy kredycie deweloperskim
Operat szacunkowy jest dokumentem, który może sporządzić wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Dokument ten, inaczej niż w przypadku standardowej wyceny, zawiera dodatkowe informacje ważne dla banku, czyli określa, jak może wzrosnąć wartość danej działki, inwestycji, lokalu. Odnośnie kredytu deweloperskiego i warunków jego uzyskania jest to istotne, zwłaszcza że sam kredyt wypłacany jest w transzach podzielonych na etap budowy obiektów i etap sprzedaży. Oznacza to, że z czasem wartość danej inwestycji wzrośnie, należy więc ten wzrost oszacować.
Argumenty przemawiające za sporządzeniem takiego dokumentu to:
- możliwość wnioskowania o wyższy kredyt, jeżeli wartość inwestycji według operatu jest wyższa niż mogłoby wynikać przy zastosowaniu innych metod (na przykład metody porównawczej);
- zgromadzenie istotnej dokumentacji, która powinna być uwzględniona w operacie szacunkowym; jest to między innymi dokumentacja zdjęciowa, informacje z księgi wieczystej, informacje o planie zagospodarowania przestrzennego;
- rzetelna ocena możliwego wzrostu wartości danej inwestycji; doświadczony doradca biznesowy wskaże Państwu rzeczoznawców wiarygodnych, których opinia nie powinna zostać podważona przez bank;
- możliwość obniżenia wymaganego wkładu własnego i ubezpieczenia; im lepsze rokowania inwestycji, tym niższego wkładu własnego może wymagać bank, a jeżeli konieczne jest ubezpieczenie kredytu – wysokość tej opłaty również może ulec zmniejszeniu.
Ważność dokumentu wynosi 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, koszt usługi to zwykle od kilkuset do tysiąca złotych.
Jeżeli inwestycja, to również biznesplan
Warunkiem otrzymania kredytu deweloperskiego jest także biznesplan. Ten dokument również powinien mieć określoną strukturę i treść, aby w przejrzysty sposób ukazać aktualną i prognozowaną sytuację finansową firmy, rodzaj oraz szacowaną wartość inwestycji, ogólną charakterystykę możliwości finansowania dostępnych dla branży deweloperskiej.
W kwestii konkretnej realizacji ważne jest natomiast przedstawienie argumentów, przemawiających za tym, że sam projekt można z powodzeniem zrealizować, a następnie korzystnie sprzedać wybudowane nieruchomości. Tutaj wyszczególnić należy atrakcyjne położenie działki budowlanej, możliwość jej dostosowania do potrzeb przyszłych użytkowników, wydajność terenu z uwzględnieniem obecnej lub przyszłej infrastruktury.
Dopełnieniem biznesplanu mogą być między innymi tabele dotyczące akcjonariatu, wykresy obrazujące aktualną sytuację branży deweloperskiej na rynku.
Inne ważne warunki na poczet kredytu deweloperskiego
Bank kieruje się danymi, które można zweryfikować na podstawie dokumentacji firmowej, ale może wziąć pod uwagę również dane dostępne w Internecie. Zwykle decyzja o przydzieleniu kredytu opiera się tutaj na trzech filarach:
- doświadczenie kredytobiorcy – zarówno samej działalności w tej branży i realizowaniu zleceń, jak też występowania w roli (jednej lub kilku jednocześnie):
- dewelopera,
- inwestora,
- generalnego wykonawcy,
- zrealizowane projekty – liczba dotychczasowych inwestycji, ich rentowność oraz potencjał dla obecnych i przyszłych użytkowników przekłada się na wiarygodność i zwiększa szansę otrzymania kredytu na korzystnych warunkach,
- opinie o wykonawcy – mogą to być zarówno referencje na stronie internetowej wykonawcy, jak też wiarygodne imienne opinie w źródłach zewnętrznych (wizytówka Google, media społecznościowe).
Gdy historia realizacji jest odpowiednio udokumentowana, a rodzaj i zakres prac pokazuje zdolność analityczną dewelopera, wzrasta szansa na otrzymanie wsparcia finansowego we wnioskowanej kwocie.
Krótkie podsumowanie powyższych informacji na temat kredytu deweloperskiego
O kredycie deweloperskim i warunkach jego otrzymania decydują wytyczne poszczególnych banków, lecz minimalne wymogi to wykazanie odpowiedniej zdolności kredytowej, zabezpieczenie środków na wkład własny oraz dodatkowej formy poręczenia. Należy również przygotować biznesplan, a dodatkowym atutem może być profesjonalnie sporządzony operat szacunkowy. Na korzyść dewelopera będzie zawsze przemawiać także doświadczenie w branży, opłacalność wcześniejszych inwestycji oraz dobra opinia.
Zależnie od danego banku, mogą być wymagane również dodatkowe dokumenty, oświadczenia. Na potrzeby Klientów sprawdzam dokładnie wszystkie warunki umów kredytowych, doradzam, pośredniczę w kontaktach z instytucjami finansowymi. Jako doradca finansowy dla firm mogę wesprzeć również Państwa w drodze do zrealizowania mniejszych i większych inwestycji.