Za skorzystaniem z kredytu deweloperskiego przemawia wiele argumentów ważnych z punktu widzenia inwestora. Gdy firma deweloperska potrzebuje środków na zbudowane, zakup lub remont nieruchomości na sprzedaż albo pod wynajem, wsparcie banku pozwala szybko rozpocząć realizowanie danej inwestycji. Jednym z nieodłącznych aspektów kredytu deweloperskiego jest oprocentowanie, na które pośrednio można wpłynąć między innymi w drodze negocjacji z bankiem, zwłaszcza gdy pomoże Państwu doradca biznesowy.
Stopa procentowa i marża banku, czyli dwa główne składniki oprocentowania
Na oprocentowanie w kredycie deweloperskim składają się: stopa procentowa oraz marża. Chociaż pojęcia te często pojawiają się zarówno w materiałach informacyjnych banków, jak też w rozmowach z doradcą finansowym, nadal nie zawsze jasne jest ich znaczenie. Poniżej kilka najważniejszych informacji.
Stopa procentowa oznacza koszt kapitału, który musicie Państwo ponieść, gdy pożyczacie Państwo pieniądze od banku, instytucji finansowej lub usługodawcy, który oferuje takie produkty finansowe. Udostępnienie kapitału innemu podmiotowi na określony czas, w tym przypadku w formie kredytu, sprawia, że bank może z tego tytułu pobrać rodzaj wynagrodzenia, wyrażony w procencie od pożyczonej sumy w skali roku. Co równie ważne:
- stopa kredytowa jest zmienna, a jej wysokość zależy od głównych stóp procentowych NBP, oceny ryzyka i zdolności kredytowej, a także od okresu kredytowania,
- realną stopę procentową kredytu określa RRSO, czyli wskaźnik rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania; jest to różnica stopy nominalnej i stopy inflacji.
Marża to zagadnienie, które zwykle także wymaga doprecyzowania. Pod tym pojęciem należy rozumieć zysk banku z tytułu udzielenia kredytu. Bank występuje tutaj w roli dystrybutora środków finansowych, które „sprzedał” kredytobiorcy w wyższej cenie. Nadwyżka pieniężna – tak również można rozumieć zysk banku. Sprawdzając ten składnik kredytu należy wiedzieć, że:
- marża jest stała i określona w umowie kredytowej, nie zmienia się co do zasady podczas trwania okresu spłacania kredytu; jedyną możliwością zmiany wysokości marży jest obustronna zgoda, czyli zgoda banku i kredytobiorcy;
- wartość powinna być podana w procentach, a jeżeli jest w punktach procentowych (p.p.), konieczny jest punkt odniesienia, ponieważ p.p. oznacza różnicę między wartościami w procentach, na przykład gdy wartość wzrosła z 10 do 11%, wzrost wynosi 10 p.p.
Warunki udzielania kredytów sprzyjają obecnie deweloperem – oprocentowanie po podliczeniu wszystkich kosztów jest przystępne zarówno dla początkujących przedsiębiorców, jak też dla firm ze znacznie dłuższą obecnością w branży.
Możliwość obniżenia kosztów
Z oprocentowaniem kredytu deweloperskiego wiążą się koszty, które można obliczyć w oparciu o tzw. całkowitą kwotę kredytu, czyli o środki rzeczywiście otrzymane od banku. Warto nadmienić, że czym innym jest całkowity koszt kredytu – to wszystkie koszty, które w związku z zawartą umową kredytobiorca spłaci do banku w czasie trwania umowy.
Na podstawie całkowitej kwoty kredytu deweloperskiego naliczana jest marża, a także prowizja, jeżeli dla danego produktu finansowego bank przewiduje również prowizję za:
- rozpatrzenie wniosku lub udzielenie kredytu deweloperskiego,
- przedterminową spłatę kredytu.
Wysokość tych opłat zwykle podlega negocjacjom (musi się to odbyć przed podpisaniem umowy), jeżeli deweloper:
- jest wiarygodny i wypłacalny, co potwierdza obecna sytuacja finansowa firmy, w tym brak zadłużeń,
- ma wkład własny w postaci środków finansowych albo na przykład działki, na której budowane będą obiekty w danej inwestycji,
- ma pozytywną historię kredytową, a na kontach firmowych brak obciążeń, debetów, nie występuje saldo ujemne,
- przedstawia biznesplan z wszystkimi niezbędnymi informacjami, wśród których ważna jest lokalizacja obiektów, ponieważ im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym większym zainteresowaniem będą się cieszyć obiekty i lokale, co zwiększy szansę na szybkie ich zbycie.
Istnieje jeszcze szereg innych aspektów, które mogą mieć znaczenie w negocjacjach warunków umowy kredytowej na potrzeby finansowania biznesu. Jeden z przykładów to założenie spółki celowej do zrealizowania konkretnej inwestycji. Taka forma prawna przedsiębiorstwa jest najczęściej spółką z o.o. lub komandytową i z definicji powołana zostaje na czas zrealizowania celu, jakim jest przeprowadzenie wszystkich prac, aż do oddania obiektów nowym właścicielom lub najemcom.
Oprocentowanie rat równych i malejących
Kredyt deweloperski spłacić należy w ciągu 5 lat, zatem jest to relatywnie krótki okres w kontekście wszystkich produktów portfela kredytowego banków. Przy takim okresie kredytowania, korzystniejszym rozwiązaniem są raty równe, których wysokość jest jednakowa lub prawie jednakowa w każdym miesiącu. Wolniej spłaca się wtedy część kapitałową, a szybciej odsetki, lecz finalnie spłacany będzie niemal sam kapitał.
Jeżeli wysoka rata kredytu deweloperskiego nie jest barierą dla kredytobiorcy, można wybrać raty malejące. Im większa suma kredytu i im dłuższy okres, na jaki podpisana została umowa z bankiem, tym szybciej odczuwa się zmniejszenie comiesięcznej kwoty do zapłaty. Kapitał spłacany jest co miesiąc, obniża się natomiast kwota spłacanych odsetek.
Gdy jednak to bank podejmuje decyzję i nie daje możliwości wyboru, zwykle udziela kredytu z ratą równą, zwaną też annuitetową (od „annuita” – równe płatności w każdej racie).
Niskie stopy procentowe w obliczu zaostrzonej polityki kredytowej
Stopy procentowe są obecnie bardzo niskie, co wpływa pośrednio na obniżenie całkowego kosztu kredytu deweloperskiego. Jednocześnie wiele banków zaostrzyło zasady dotyczące wydawania decyzji pozytywnych, co wynika z niepewnej sytuacji gospodarczej związanej z epidemią COVID-19 i konsekwencji tej sytuacji w dalszej perspektywie.
W związku z powyższym, często wymagany jest wkład własny stanowiący więcej niż minimalne 20% inwestycji, dłuższy okres kredytowania, konieczność skorzystania z usług dodatkowych, na przykład założenie konta lub lokaty w danym banku.
Warto sprawdzić w kilku bankach
Ponieważ celem wzięcia kredytu deweloperskiego jest sfinansowanie konkretnej inwestycji ujętej w biznesplanie, przy braku możliwości przyspieszenia procedur należy rozważyć złożenie wniosków również w innych bankach. Często także nowi kredytobiorcy mają szansę otrzymać decyzję pozytywną, a dodatkowo korzystniejsze warunki spłat na każdym etapie realizacji.
O kredyt deweloperski i oprocentowanie często pytają również moi Klienci. Jeżeli ta tematyka dotyczy Państwa działalności, służę fachową pomocą doradcy biznesowego.