Rachunek powierniczy zamknięty jest jedną z dwóch niezbędnych składowych, gdy mowa o kredycie deweloperskim. Obok wkładu własnego stanowi niezbędny element wnioskowania o przyznanie wsparcia finansowego. Obecnie banki bazują jeszcze na Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej potocznie ustawą deweloperską) z 2011 roku, lecz została już uchwalona nowa ustawa, która zacznie obowiązywać 20 lipca 2022 roku. Do wyboru teraz oraz w przyszłości będzie rachunek powierniczy otwarty i zamknięty. Czym się różnią i który będzie korzystniejszym rozwiązaniem dla poszczególnych firm deweloperskich? O tym w dzisiejszym artykule.
Rachunek powierniczy zamknięty – z punktu widzenia nabywcy i dewelopera
Z punktu widzenia nabywców planowanych lub powstających nieruchomości, bezpieczniejszą formą jest rachunek powierniczy zamknięty. W tej opcji pieniądze osób wpłacających na przyszłe domy i mieszania są zabezpieczone przez bank tak, że inwestor nie może pobrać ani całości, ani transzy przed zakończeniem budowy i innych prac określonych w umowie. Można zatem mieć pewność, że środki nie zostaną zagospodarowane w nieodpowiedni sposób, a sama nieruchomość będzie wznoszona przez dewelopera z innych jego zasobów finansowych.
Rachunek powierniczy zamknięty oznacza jednak konieczność wzięcia po uwagę nie tylko zalet, ale też niedogodności:
- na plus jest wspomniane wyżej bezpieczeństwo środków, które przyszły właściciel mieszkania, domu czy innego lokalu wpłaca, aby mieć pewność, że dana nieruchomość zostanie sfinansowana z tych środków, gdy faktycznie będzie gotowa do użytku,
- minusem jest natomiast sytuacja, w której deweloper podwyższy ceny zakupu poszczególnych nieruchomości ze względu na brak dostępności do środków, które mógłby w rozsądny i zrównoważony sposób inwestować w kolejne etapy budowy.
Rachunek powierniczy w księgach rachunkowych dewelopera
Również deweloper ma świadomość korzyści oraz niedogodności, które będą dotyczyć zarówno jego, jak też jego klientów przy zamkniętym rachunku powierniczym:
- korzyści to większe zaufanie nabywców, co sprawia, że przy większej liczbie realizacji w tym samym czasie zysk na poszczególnych inwestycjach będzie na tyle duży, że pozwoli przystępować do kolejnych budów z odpowiednią pulą własnych środków;
- zaletą jest również niższy koszt prowadzenia takiego rachunku przez bank w porównaniu z opcją otwartą, czyli niższe opłaty manipulacyjni i inne;
- niedogodność stanowi ryzyko obniżenia płynności dewelopera przy wielu inwestycjach z zamkniętym rachunkiem powierniczych; w skrajnych przypadkach może to doprowadzić do upadłości.
Zajmując się budową nieruchomości po merytoryczne wsparcie warto zadzwonić lub napisać do doradcy finansowego, aby każda inwestycja miała szansę zakończyć się powodzeniem.
To należy wiedzieć o rachunku powierniczym otwartym
Specyfika otwartego rachunku powierniczego polega na dostępności środków, które deweloper może pobierać w trakcie trwania danej inwestycji. Wpłaty przyszłych właścicieli nieruchomości są zatem na rachunku bankowym, lecz nie czekają do ukończenia budowy i oddania lokali ich docelowym nabywcom. Tutaj także można wskazać cechy dodatnie i mankamenty, zarówno odczuwalne w niewielkim stopniu, jak też mogące radykalnie wpłynąć na stan finansów dewelopera oraz nabywcy.
Osoby wpłacające na przyszłe lokale:
- otrzymują zazwyczaj bardziej atrakcyjną cenowo propozycję zakupu danej nieruchomości dzięki temu, że w tej formie współpracy deweloper-bank-klient zapewniona jest większa płynność finansowa wykonawcy;
- ponoszą jednocześnie ryzyko w przypadku niepowodzenia danej inwestycji, nieprawidłowo wydatkowanych środków czy sytuacji losowych, niezależnych od dewelopera, lecz wpływających na ewentualne opóźnienia i niedoskonałości.
Deweloper natomiast w takim ujęciu przystaje na warunki ustalane przez bank (można je negocjować, najlepiej z pomocą doświadczonego doradcy finansowego) i:
- korzysta ze środków wpłaconych przez przyszłych nabywców do finansowania bieżących prac związanych z daną inwestycją w sposób zrównoważony, zgodnie z realnym zapotrzebowaniem; zachowana jest płynność finansowa firmy;
- jednocześnie nie może otrzymać transz w kwotach wyższych niż 25% kosztów całej inwestycji, co bywa utrudnieniem przy drogich realizacjach wieloetapowych, dotyczących budynków luksusowych czy obiektów o specjalnym przeznaczeniu.
Tak przy otwartym jak i zamkniętym rachunku powierniczym deweloper musi mieć konto bankowe w danym banku, aby ze środków innych niż wpłacane przez przyszłych nabywców nieruchomości, mogły być regulowane koszty obsługi rachunku.
Rola banku w otwartym i zamkniętym rachunku powierniczym
Bank nie jest jedynie pośrednikiem, ponieważ dodatkowo dba o przestrzeganie procedur również poza swoją siedzibą – na placach budowy. Po pierwsze, do sprawdzania prawidłowości przebiegu poszczególnych etapów budowy deleguje rzeczoznawców z uprawnieniami budowlanymi. Na podstawie opinii takich rzeczoznawców decyduje o wypłacie środków deweloperowi. Po drugie, zgodnie z obowiązującą nadal ustawą, oprócz rachunku powierniczego otwartego bez żadnych zabezpieczeń są dwa inne warianty: zabezpieczenie gwarancją bankową i zabezpieczenie gwarancją ubezpieczeniową. Są to zabezpieczenia istotne dla nabywców nieruchomości.
Do każdej z tych gwarancji przypisana jest jedna z dwóch opcji, zależnie od ustaleń i zapisów danej umowy dewelopera z bankiem:
- warunkowa – gwarant (bank lub ubezpieczyciel) może odmówić nabywcy lokalu wypłacenia środków z gwarancji, jeżeli wykonawca w porę usunął usterki lub ma jeszcze zapisany w dokumentacji czas na przeprowadzenie takich działań;
- bezwarunkowa – skuteczniej zabezpiecza interesy beneficjenta, poprawki wykonywane są „na pierwsze żądanie”; nie powinno to być jednak narzędzie utrudniające pracę deweloperowi, lecz sposób na szybkie dochodzenie uzasadnionych roszczeń bez ryzyka przedłużania kwestii spornych w czasie.
Zabezpieczenia takie nie są obowiązkowe, a zapisy o nich w poszczególnych umowach zależą od poszczególnych banków, rodzaju inwestycji, doświadczenia dewelopera w kwestii finansowania biznesu.
Teraz dobrowolna decyzja, wkrótce obowiązek
Oprócz pytania o to, jaki rachunek powierniczy wybrać, równie zasadne może być obecnie pytanie o to, czy taki wybór jest konieczny. Do 20 lipca 2022 roku deweloper nie ma obowiązku zakładania rachunku powierniczego, jeżeli posiada wystarczające środki na sfinansowanie danej inwestycji i nie korzysta z kredytu bankowego. Inaczej jednak będzie w myśl wspomnianej nowej ustawy (Dz. U. z 2021 r., poz. 1177). Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zobowiązujący inwestora do wpłacania określonej składki od każdej wpłaty kupującego na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy. W perspektywie jest zatem wiele nowych procedur, przez które warto przejść z doświadczonym doradcą finansowym dla firm.
Od lat służę pomocą deweloperom z rynku lokalnego i innych miast, zatem jeżeli ta tematyka dotyczy również Państwa – zapraszam do współpracy.