Spośród licznych możliwości sfinansowania inwestycji deweloperskiej należy wybrać rozwiązanie dostosowane do aktualnej sytuacji finansowej inwestora oraz rodzaju i przeznaczenia planowanych obiektów. Dostępne są przede wszystkim kredyty oraz pożyczki, które charakteryzuje przejrzystość zasad udzielania danego wsparcia. Z tego artykułu dowiecie się Państwo więcej o obu tych formach finansowania biznesu.
Źródło najbardziej oczywiste – kredyt dla deweloperów
O takim kredycie wspominałem kilkukrotnie na moim blogu, ponieważ jest to forma dostępna w wielu bankach, stanowiąca od lat niezawodne wsparcie branży zarówno na potrzeby budowania domów i bloków, jak też obiektów wypoczynkowych, handlowych, przemysłowych, produkcyjnych. Bank jest jednocześnie stabilną instytucją finansową, podlegającą przepisom Prawa bankowego, zapewnia więc bezpieczeństwo środków.
Przedsiębiorca zamierzający zrealizować prace w wybranej lokalizacji, przygotowuje komplet niezbędnej dokumentacji lub powierza to zadanie doradcy finansowemu. Wśród dokumentów pozycje obowiązkowe to biznesplan, prognozy finansowe, analiza przepływów pieniężnych, kosztorys bankowy. Ważne są również sprawozdania dotyczące finansów firmy za dany okres (zależnie od banku) z uwzględnieniem spłacanych aktualnie kredytów i innych ewentualnych zadłużeń. Istotna jest też pozytywna historia kredytowa. Wbrew pozorom, mniej wiarygodnym kredytobiorcą będzie firma, która nigdy nie brała kredytu niż taka, która ma za sobą kilka zobowiązań finansowych spłaconych w terminie. Konieczne jest również sporządzenie biznesplanu, szczegółowo przedstawiającego rodzaj i cel inwestycji, atuty wybranej lokalizacji (przykład: im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym szybciej mogą sprzedać się mieszkania).
Należy pamiętać również o wkładzie własnym, zwykle na poziomie 25% wartości całej inwestycji lub więcej.
Ewentualne dodatkowe zabezpieczenie jest wymagane jedynie w nielicznych bankach, gdy deweloper chce obniżyć wymóg wkładu własnego. Zabezpieczeniem właściwym jest zawsze działka, na której powstaje inwestycja oraz rachunek powierniczy, który prowadzony jest obligatoryjnie w banku kredytującym.
Cechą charakterystyczną tego kredytu jest jego podział na etap budowy i sprzedaży. Jak to wygląda w praktyce?
1. Etap budowy – kredytobiorca otrzymuje część środków z kredytu jeszcze przed otrzymaniem zapłaty od przyszłych nabywców danego obiektu czy lokalu. Czasochłonne prace wymagają opłacania pracowników, zakupu materiałów, eksploatacji maszyn, dlatego środki finansowe są konieczne do zapewnienia ciągłości poszczególnych działań.
- Bank wypłaca kredyt w postaci 4-10 transz (określone w ustawie). Pozawala to zabezpieczyć środki przed ich przedwczesnym lub nierozsądnym wydatkowaniem.
- Na tym etapie, jak również podczas sprzedaży, kredytobiorca płaci odsetki wyłącznie od kwoty zaangażowanej. Odsetki to w tym przypadku marża + WIBOR, płacone są od rzeczywistej kwoty zaangażowanej.
2. Etap sprzedaży – sprzedaż może odbywać się jeszcze podczas budowy, na przykład gdy część mieszkań czy domów na danym osiedlu jest już gotowa, a pozostałe nadal są w trakcie przygotowywania przed odbiorem. Ma tutaj znaczenie rachunek powierniczy, dzięki któremu można sprzedawać inwestycję jw trakcie trwania prac;
- kredytobiorca wpłaca środki na rachunek powierniczy w transzach zgodnych z prospektem, następnie bank kontroluje, czy dany etap budowy został wykonany – jeżeli tak, zwalnia te środki z rachunku powierniczego na konto dewelopera;
- taka sytuacja zabezpiecza przyszłego nabywcę nieruchomości i gwarantuje, że nie istniejący jeszcze obiekt będzie rzeczywistym mieszkaniem w przyszłości;
- dla wykonawcy jest to jednocześnie motywacja do prowadzenia prac zgodnie z harmonogramem.
Dodatkowy atut: rata balonowa. Jedną z opcji tej formy sfinansowania inwestycji deweloperskich jest kredyt z tzw. ratą balonową. W ramach zapisów umowy kredytowej inwestor spłaca przez cały okres jedynie kapitał lub odsetki, natomiast w ramach ostatniej raty spłacana jest największa część zadłużenia. Biorąc pod uwagę specyfikę branży oraz fakt, że wiele nieruchomości kupowanych jest już po zakończeniu wszystkich prac budowlanych i wykończeniowych, jest to w pełni uzasadnione. Deweloper może wtedy spłacić brakującą kwotę w banku ze środków wpłaconych przez klientów.
Pożyczki to również opcja godna rozważenia
Kredytów mogą udzielać jedynie banki, natomiast pożyczki nie mają takich ograniczeń, oferowane są przez liczne instytucje finansowe, które działają zwykle pod nazwą firm pożyczkowych, instytucji pożyczkowych czy pożyczkowych firm pozabankowych. Na tym rynku działają zarówno pożyczkodawcy, którzy oferują niezbyt atrakcyjne warunki udzielania wsparcia finansowego, jak też usługodawcy z odpowiednim doświadczeniem i indywidualnym podejściem do potrzeb deweloperów oraz firm budowlanych. Z pomocą doradcy biznesowego sprawdzicie Państwo dokładnie renomę pożyczkodawcy.
To finansowe wsparcie pozabankowe wynosi zwykle kilka milionów złotych i może być udzielane na zasadach dogodniejszych niż kredyt. Takimi udogodnieniami – zależnie od pożyczkodawcy – są zazwyczaj:
- możliwość otrzymania pożyczki w mniejszej liczbie transz niż w przypadku kredytu, większa elastyczność oferty,
- brak dodatkowych kosztów (marży, prowizji) lub niewielkie opłaty za obsługę czy udzielenie pożyczki,
- długi okres na spłatę całego zobowiązania, nawet kilkanaście lat zależnie od warunków zawartej umowy,
- swoboda w gospodarowaniu otrzymanymi środkami (mogą one być przeznaczone nie tylko na budowę).
Warto jednak dokładnie zapoznać się z warunkami udzielenia takiego dofinansowania, ponieważ wśród zapisów umowy częste są kwestie dotyczące konieczności wpisania podmiotu udzielającego pożyczki na drugim miejscu w księdze wieczystej oraz inne dodatkowe wymogi. Z formalnego punktu widzenia to normalna praktyka, lecz jeżeli Państwo jako wnioskodawca wykluczacie taką formę współpracy, należy poznać inne możliwości kredytowe. Rynek sprzyja inwestowaniu, zapewnia szeroką gamę rozwiązań.
Dlaczego kredyt albo pożyczka? Chociaż w wielu innych branżach przedsiębiorcy mają do dyspozycji szeroki wybór dotacji, dofinansowań oraz subwencji, takie wsparcie finansowe nie dotyczy branży deweloperskiej.
Swoboda budowania z odpowiednim wsparciem finansowym
Inwestycje branżowe dotyczą zarówno budynków mieszkalnych, jak też osiedli, na których domy lub bloki sąsiadują z obiektami handlowymi, usługowymi, w ramach prac deweloperskich powstają też obszary zabudowane wyłącznie na potrzeby handlu czy przemysłu. O tym, w jaki sposób zostanie sfinansowana dana inwestycja, może zdecydować wiarygodność dewelopera, historia jego dotychczasowych realizacji, aktualna zdolność kredytowa. Ubiegając się o kredyt warto poznać wszystkie dostępne opcje.
Jako doradca finansowy dla firm współpracuję z przedsiębiorcami lokalnymi i nie tylko. Również na Państwa życzenie mogę przygotować niezbędne analizy oraz biznesplan. Zachęcam do kontaktu – możemy porozmawiać o szczegółach.