Banki są najpewniejszą instytucją finansową w kontekście pozyskania środków na budowę domów i mieszkań. Branża deweloperska korzysta z dogodnych warunków, które pozwalają na realizację zarówno niewielkich osiedli szeregówek, jak też na wznoszenie wielokondygnacyjnych bloków na znacznie większych terenach. O tym jak otrzymać kredyt deweloperski warto przeczytać na początku zawodowej drogi w branży deweloperskiej lub na dowolnym etapie prowadzenia firmy. Argumentem może być między innymi stale poszerzana oferta banków oraz zmieniające się prawo.
Rentowność projektu to podstawa
Doświadczony usługodawca potrafi ocenić, czy dana inwestycja ma szansę realizacji w określonym budżecie i czy lokale można będzie sprzedać z prognozowanym zyskiem. Na tej podstawie również bank podejmuje decyzję o udzieleniu wsparcia finansowego we wnioskowanej kwocie. Co ważne, argumenty powinny być obiektywne, czyli z uwzględnieniem rzeczywistych korzyści dla potencjalnych przyszłych mieszkańców.
Do najważniejszych czynników przekładających się na opłacalność inwestycji należą:
- atrakcyjna lokalizacja – może to być zarówno centrum, jak i obrzeża, o ile dane osiedle jest dobrze skomunikowane, dające możliwość szybkiego dotarcia w wybrane miejsce samochodem czy autobusem;
- większa powierzchnia użytkowa mieszkania – zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 2012 roku, powierzchnia taka (PUM) dotyczy pomieszczeń, w których sufit znajduje się na wysokości co najmniej 220 cm, czyli pełnowymiarowych, bez skosów; duże mieszkania są bardziej atrakcyjne dla nabywców, którzy zamierzają tam mieszkać przez długie lata, założyć rodzinę etc.;
- okolica z miejscami do relaksu i aktywności – im bliżej jest las lub park, tym więcej możliwości spędzania wolnego czasu; dodatkowym atutem są między innymi ścieżki rowerowe w pobliżu;
- bliskość sklepów, szkoły, przychodni – zwykle na nowych osiedlach pierwsza kondygnacja budynków sprzedawana jest pod sklepy i lokale usługowe, lecz sklepy, szkoły, czy przychodnie, które już są w pobliżu, mogą zachęcić potencjalnych nabywców.
Podobne kryteria brane są pod uwagę, gdy powstaje osiedle niewielkich mieszkań, które często nabywają osoby chcące osiągać dochód pasywny z wynajmu takiego mieszkania po zakupie.
Zakładane koszty budowy hali, zakładana cena sprzedaży
Finansowanie biznesu w kontekście tego, jak otrzymać kredyt deweloperski, powinno bazować na konkretnych wyliczeniach. Doświadczony doradca finansowy przedstawi Państwu szereg zagadnień związanych z tą częścią inwestycji w budowę hali. Znaczenie mają tutaj dwa aspekty.
Po pierwsze, zakładane koszty budowy hali. Niezbędnym argumentem dewelopera jest sytuacja, w której może udowodnić, że kwoty przewidziane na zakup działki, materiałów budowlanych, współpracę z firmami budowlanymi i innymi podwykonawcami, będą wystarczające na sfinalizowanie wszystkich działań, do momentu oddania lokali nowym właścicielom. Co jest ważne? Chociażby znajomość branży budowlanej oraz wcześniejsze inwestycje zakończone powodzeniem.
Po drugie, zakładana cena sprzedaży. Powinna ona być rozsądna z punktu widzenia przyszłego nabywcy. Możliwość porównania cen nowych domów i mieszkań w danej dzielnicy czy okolicy sprawia, że kupujący zwykle wiedzą, jakie są ceny rynkowe dla lokali o określonym metrażu i standardzie. Oczywiście niejednokrotnie detale decydują o cenie ostatecznej (liczba miejsc parkingowych, obecność garażu, wielkość piwnicy), lecz zadaniem dewelopera jest takie przygotowanie nieruchomości, aby była ona warta swojej ceny. Można ją wtedy szybko sprzedać zarówno na etapie budowy, jak też już w wersji gotowej do wykończenia mieszkań.
Działka, projekt budowlany i pozwolenie na budowę
Wnioskując o kredyt, należy mieć w posiadaniu działkę, na której powstanie dana inwestycja. Jest to jednocześnie część wkładu własnego (druga część to rachunek powierniczy w banku kredytującym – warunek konieczny otrzymania kredytu), forma zabezpieczenia. Prawo pozwala jednak w kwestii działki na trzy możliwości. Deweloper może być:
- właścicielem działki – to wersja optymalna, gdy mowa o skredytowaniu inwestycji, a zakup działki należy sfinalizować i udokumentować przed złożeniem wniosku do banku,
- uprawnionym do użytkowania wieczystego – właścicielem jest wtedy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) i ma wpływ na sposób korzystania z określonych gruntów,
- uprawnionym w stosunku zobowiązaniowym – deweloper zawiera umowę z właścicielem gruntu, nabywając uprawnienia do wykonania określonych robót na danej działce, a do księgi wieczystej wpisani zostaną nabywcy lokali na podstawie tzw. umowy deweloperskiej (umowa zawierana z nowym właścicielem lokalu, nie jest to umowa kredytowa z bankiem).
Gdy ustalone są kwestie dotyczące działki, kolejnym etapem jest stworzenie projektu budowlanego. Współpraca z profesjonalnym biurem architektonicznym to pewność, że uwzględnione zostaną właściwości danej działki, koncepcje co do rodzaju materiałów, standard przyszłych obiektów. Projekt powinien bazować na:
- oryginalności – mimo że dostępnych jest wiele gotowych wizualizacji, warto przeznaczyć środki na stworzenie unikalnej koncepcji architektonicznej,
- ergonomii – mieszkania z odpowiednio dużymi balkonami, domy z garażami dostosowanymi do wielkości posesji to jedne z licznych czynników,
- ekologiczności – planowane zmiany w przepisach prawa budowlanego zakładają, że w przyszłości domy będą musiały być energooszczędne lub pasywne.
Warunkiem nie wymagającym dodatkowych wyjaśnień jest prawomocne pozwolenie na budowę. Urząd właściwy dla danej działki ma, według obowiązujących norm prawnych, 90 dni, lecz zdarza się, że wniosek jest odrzucany lub przesyłany do wyższej instancji. Aby tego uniknąć, należy zadbać o wszystkie aspekty, które mają znaczenie dla uzyskania takiego pozwolenia. Pozwoli to rozpocząć prace w zaplanowanym terminie.
Ważne: pozwolenie traci ważność po 3 latach od daty jego wydania, dlatego należy wyeliminować wszelkie przeszkody formalne i prawne, które mogłyby tak znacznie opóźnić realizację inwestycji.
Wszystkie informacje o budowie hali zawarte w biznesplanie i operacie szacunkowym
Powyższe zagadnienia należy uwzględnić w prawidłowo sporządzonym biznesplanie. Powierzając przygotowanie biznesplanu doradcy biznesowemu poznacie Państwo wiele wytycznych dotyczących tego dokumentu od najbardziej oczywistych, czyli ukazania atrakcyjności domów i mieszkań dla przyszłych nabywców po te mniej oczywiste, jak prognozy rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Będą to istotne argumenty rozmów deweloper – nabywca, uwiarygodnią Państwa profesjonalizm.
Równie ważne informacje powinny być zawarte w operacie szacunkowym, przygotowanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Prognozowany wzrost wartości danej działki i całej inwestycji wraz z dokumentacją zdjęciową przemawia za opłacalnością budowy. Jako doradca finansowy dla firm, wskazuję moim Klientom rzeczoznawców wyspecjalizowanych w branży deweloperskiej.
Podsumowując – to warto wiedzieć o kredycie deweloperskim przed rozpoczęciem budowy hali
Chociaż zmieniają się przepisy dotyczące prawa budowlanego, o tym jak otrzymać kredyt deweloperski decyduje zwykle kilka czynników:
- opłacalność inwestycji,
- realne założenia co do kosztów budowy i sprzedaży nieruchomości,
- dopełnienie formalności odnośnie działki, projektu, pozwolenia na budowę,
- szczegółowy biznesplan,
- solidny operat szacunkowy.
W powyższych oraz innych zagadnieniach doradzam deweloperom z Białegostoku i innych miast. Również Państwu mogę pomóc przy dowolnych inwestycjach budowlanych. To sposób, aby oszczędzić czas i uzyskać lepsze warunki w umowie z bankiem.